Na gruncie artykułu 61 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobligowany do wypełniania wielu obowiązków nakładanych przez ten, jak i kolejne artykuły ustawy. Zatem należy rozstrzygnąć, kim jest właściciel i zarządca obiektu budowlanego oraz w jakim zakresie prawo budowlane stosuje się do podmiotów prowadzących działalność hotelarską.

Obiekt budowlany na gruncie Prawa budowlanego

Ustawodawca wyróżnia trzy pojęcia, które używane w języku potocznym są zamienne, jednak na gruncie prawniczego języka mają inne zastosowanie. I tak możemy się spotkać z obiektem budowlanym, budynkiem oraz budowlą. Ten pierwszy podmiot posiada najszerszą definicję, gdyż zawiera w sobie pozostałe pojęcia. Mówiąc o obiekcie budowlanym możemy mieć na myśli zarówno budynek w zabudowie bliźniaczej jak i gazociąg. Należy pamiętać, iż taka zamienność jest prawidłowa tylko w jedną stronę, dlatego też mając na myśli gazociąg nie możemy mówić o budynku.

Kolejnym terminem jest „budynek”. Słowo to oznacza w rozumieniu Prawa budowlanego taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budowlą z kolei możemy nazwać każdy obiekt budowlany, który nie jest budynkiem ani obiektem małej architektury, zatem będzie to tablica reklamowa, cmentarze oraz pomniki. Do kategorii obiektów małej architektury należą przykładowo posągi i kapliczki.

W myśl powyższego, hotel będzie zawierał się w kategorii obiektów budowlanych, w tym najbardziej będzie odpowiadał budynkowi.

Kim jest zarządca obiektu budowlanego?

Różnicę pomiędzy zarządcą obiektu budowlanego a zarządcą nieruchomości wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 lipca 2008 r., sygn. akt: II OSK 1214/07, LEX nr 484993 w myśl którego: „Skoro na zarządcę obiektu budowlanego można nałożyć obowiązki przekraczające czynności zwykłego zarządu, podobne jak na inwestora, właściciela czy też użytkownika obiektu budowlanego, to umocowania prawnego dla tego podmiotu należy upatrywać w art. 3 pkt. 11 Prawa budowlanego, bowiem tylko prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane daje tak szerokie uprawnienia”.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 kwietnia 2018 roku,  sygn. akt: VII SA/Wa 1550/17, LEX nr 2478051:, stwierdził „Pojęcia “zarządcy obiektu budowlanego”, o którym mowa w art. 61 p.b. nie należy utożsamiać z pojęciem “zarządcy nieruchomości”. W pojęciu “zarządca obiektu budowlanego” mieści się bowiem zarówno podmiot władający całą nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, a także podmiot, który włada nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy.” Na tej podstawie posiada on zdecydowanie większe spectrum możliwości porównując do zwykłego zarządcy nieruchomości, gdyż zarządca obiektu budowlanego na mocy Prawa budowlanego zyskuje szerokie uprawnienia, ale też konkretne obowiązki.

Administrator czy zarządca?

Często zdarza się, iż nie widzimy różnicy pomiędzy administratorem, a zarządcą obiektu budowlanego. Jak się okazuje, oba te pojęcia są do siebie zbliżone, jednak Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 czerwca 2002 r., IV SA 2231/00, LEX nr 657206, podkreśla, iż: „Pojęcie zarządu ma określone, odmienne od administrowania, znaczenie normatywne. Z reguły zarządca ma szersze od administratora możliwości w zakresie obowiązków i uprawnień co do podejmowania decyzji dotyczących zarządzania obiektem budowlanym, które nie są uzależnione w takim stopniu, jak czynności administratora od woli (dyspozycji) i środków właściciela obiektu budowlanego. W żadnym natomiast razie nie można przyjąć, że każdy administrator jest równocześnie zarządcą obiektu budowlanego”.

Jak widać, zarządca cieszy się większymi uprawnieniami w stosunku do administratora obiektu budowlanego. Zatem zarządca obiektu budowlanego będzie posiadał najwięcej uprawnień jak i obowiązków w stosunku do wymienionych już funkcji zarządcy nieruchomości lub administratora obiektu budowlanego.

Kto może być zarządcą obiektu budowlanego?

By znaleźć dokładną definicję zarządcy obiektu budowlanego z pomocą przychodzi nam Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 sierpnia 2018 roku o sygn. akt: VII SA/Wa 2891/17, LEX nr 2540513: „Zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu regulacji p.b. jest podmiot, który uzyskuje prawo zarządzania tym obiektem, będącym cudzą własnością w imieniu własnym i z wyłączeniem właściciela. Zdarzeniem prawnym skutkującym powstaniem zarządu może być przy tym zarówno umowa cywilnoprawna (np. umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością, umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością wspólną), jak i władczy akt administracyjny (np. oddanie nieruchomości w trwały zarząd), czy też orzeczenie sądu powszechnego (np. wszelkie przypadki ustanowienia zarządu przymusowego, względnie ustanowienia syndyka, gdy masa upadłości obejmuje nieruchomość)”.

Na gruncie powyższego należy stwierdzić, iż taki zarządca zostaje powoływany przez właściciela hotelu. Najczęściej będzie to umowa o zarządzanie nieruchomością. Może być również i taka sytuacja, gdy właściciel budynku, w którym mieści się hotel, wynajmie całą nieruchomość najemcy, a umowa najmu będzie tak ukształtowana, iż z góry będzie narzucone zarządzanie obiektem budowlanym. W przypadku, kiedy zostanie przejęty w całości hotel, wówczas sami możemy kształtować sytuację z zarządcą nieruchomości, gdyż nie jest wykluczone, iż będąc właścicielem hotelu jest się jednocześnie zarządcą obiektu budowlanego. Sama umowa o zarządzaniu należy do umów o świadczenie usług, do których na gruncie artykułu 750 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.) stosuje się przepisy o zleceniu. Zarządca obiektu budowlanego będzie w przypadku zawarcia takiej umowy podmiotem, który na zlecenie będzie kontrolował powierzone mu zadania.

Kto jest odpowiedzialny za hotel: właściciel czy zarządca obiektu budowlanego?

Artykuł 61 Prawa budowlanego nie wskazuje jednoznacznie podmiotu, który powinien być odpowiedzialny za zgodne z przepisami prawa użytkowanie obiektu oraz dbanie o jego stan techniczny, pozostawiając alternatywę pomiędzy właścicielem, a zarządcą obiektu budowlanego. Jednakże doktryna jak i ustalona linia orzecznicza w tej sprawie podają, iż nieprzypadkowo właściciel został wymieniony jako pierwszy w przepisie. Konkludując, to właściciel obiektu, zostanie pociągnięty do odpowiedzialność za wszelkie uchybienia obowiązkom nałożonych przez ustawodawcę.

Tak też Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 października 2007 roku, sygn. akt II OSK 1310/06, LEX nr 504993: „Określenie w sposób alternatywny w omawianych przepisach osób odpowiedzialnych za stan techniczny obiektów budowlanych nie oznacza, że organy administracji w oderwaniu od szczególnych okoliczności faktycznych sprawy mają bez uzasadnienia pominąć jedną z nich. Odnosi się to zwłaszcza do sytuacji, w których niejasny bądź niepełny jest stan własności nieruchomości, a nie budzi wątpliwości, kto jest zarządcą. Również w piśmiennictwie dotyczącym aktualnego stanu prawnego zwraca się uwagę na konieczność nakładania obowiązków na podmioty według kolejności wymienionej w przepisie art. 61”.

Obowiązki nałożone przez ustawodawcę

Podstawowym przepisem nakładającym obowiązek dbania o nieruchomość jest artykuł 61 Prawa budowlanego w myśl którego właściciel lub zarządca obiektu zobowiązany jest do odpowiedniego utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego, nawet w przypadku działań zewnętrznych spowodowanych zarówno siłami przyrody jak i działaniem człowieka. Ustawa wymienia tu takie czynniki jak na przykład: silne wiatry, wyładowania atmosferyczne, pożary lub powodzie, których skutkiem może być naruszenie budowli, mogące spowodować zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Aby takich sytuacji uniknąć ustawodawca przewidział jeszcze kilka obowiązków, których wypełnienie spoczywa na każdorazowym właścicielu bądź zarządcy obiektu budowlanego, w tym:

1) Okresowe kontrole stanu technicznego budynku, instalacji i przewodów. Co najmniej raz na rok właściciel bądź zarządca są zobligowani do przeprowadzenia kontroli:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Należy tu podkreślić, iż hotele których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 m² zabudowy bądź powierzchnia samego dachu wynosi ponad 1000 m² są zobligowane do przeprowadzenia powyższej kontroli co najmniej dwa razy w roku. Dodatkowo ma on być przeprowadzony w ustalony terminie, pomiędzy 31 maja a 30 listopada oraz po dokonaniu przeglądu osoba kontrolująca niezwłocznie musi zawiadomić pisemnie  organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej czynności.

2) Obowiązek przechowywania dokumentacji obiektu budowlanego przez okres jego istnienia, w tym w szczególności dokumentację budowy oraz dokumentację powykonawczą. Należy również posiadać wszelką dokumentację robót budowlanych wykonanych w trakcie użytkowania budynku, w tym przypadku hotelu. Każdorazowy właściciel nieruchomości powinien posiadać przedmiotową dokumentację, gdyż prawo wymaga jej w trakcie całego okresu istnienia budowli. 

3) Prowadzenie książki obiektu budowalnego jest konieczne na gruncie powszechnie obowiązujących przepisów prawa w Polsce. Z jej treści możemy się dowiedzieć, czy kiedy i jakie zostały przeprowadzone remonty, przebudowy oraz kontrole techniczne. Książka ta stanowi swoistą wiedzę na temat hotelu za który będziemy odpowiedzialni.

4) Art. 60 Prawa budowlanego nakłada obowiązek na Inwestora przekazania powyższej dokumentacji właścicielowi bądź zarządcy budynku w chwili oddania hotelu do użytku.

Jak się ustrzec przed negatywnymi konsekwencjami zaniedbań poprzedników?

Przejmując obowiązki wynikające z artykułu 61 Prawa budowlanego, należ zwrócić szczególną uwagę na dokumentację, jaka powinna zostać przekazana przez osobę, która była uprzednio odpowiedzialna. W przypadku gdy luki w dokumentach dotyczą protokołów kontroli okresowych stanu technicznego oraz przydatności do użytkowania budynku, instalacji i jego otoczenia, podmiot, który nabywa obiekt budowlany powinien porozumieć się z dotychczasowym właścicielem, gdyż stan techniczny budynku może rodzić pewne spory w przyszłości.

Takie działanie przed podpisaniem umowy pozwoli na świadome przejęcie hotelu ze znanym stanem technicznym. Bezzwłocznemu uzupełnieniu natomiast będą podlegały protokoły kontroli okresowych stanu technicznego wymagane w dyspozycjach art. 62 ustawy Prawo budowlane. Powyższe należy rozpatrywać zarówno w sytuacji, kiedy nabywamy hotel jako obiekt budowlany, jak i zmienia się osoba odpowiedzialna za nieruchomość (niezależnie na jakiej podstawie).

Podsumowanie

Niewątpliwie wchodząc w nowe obowiązki powinniśmy sprawdzić obiekt budowlany oraz jego dokumentację pod każdym kątem. Nabywając nieruchomość, która będzie służyć za hotel, należy pamiętać, iż musi spełniać wszystkie wymogi zawarte w Prawie budowlanym. Do decyzji właściciela hotelu należy, czy sam będzie obiektem zarządzał i spełniał obowiązki nałożone na niego prawem budowlanym, czy tez zleci ich realizacji podmiotowi trzeciemu.